解码金地2000亿规模背后的“长期主义”

本报记者 张玉 上海报道

日前，2020年央行工作会议在北京召开，会议要求，2020年要加快房地产金融长效管理机制。这无疑是近年来落实“房住不炒”定位、推动房地产市场稳定发展的一个缩影。

事实上，自2017年开始，随着限购、限贷等调控政策及融资环境的逐步收紧，如何突围成为摆在一众房地产开发商面前不得不面临的问题。

克而瑞研究中心日前发布的《2019年中国房地产企业TOP200排行榜》显示，2019年，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末，绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标，但整体超额完成率不及2016年和2017年。

行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各房企分化格局加剧，不乏部分房企表现优异。比如，被称为房企“理科生”的金地（集团）股份有限公司（600383.SH，以下简称“金地集团”）就以平衡、稳健的增长风格颇具代表性，成为资本冬季表现优异的长跑选手。

克而瑞上述业绩排行榜单显示，2019年1～12月，金地集团共实现全口径销售金额2106.1亿元，位列排行榜第14位。与2018年1623.5亿元流量金额相比，销售金额增加了29.73%，行业排行提升2个名次。

进击长三角深耕广拓

2019年，溢价降、流拍升，土地成交低位运行，房企投资同样趋紧。2020年，审慎的投资态度仍未逆转，房企投资聚焦潜力型城市，并购进入“大鱼吃大鱼”时代。

克而瑞研究报告指出，在“地价底线未降、预期下行”的大背景下，2019年房企投资延续了2018年以来谨慎趋势，全年百强房企拿地销售比降至0.34，与2018年同期相比下滑0.04，与2017年高峰时期也相距甚远。但仍有42%的货值被TOP10占据，强者恒强的格局未变。

2019年下半年，投资进一步趋紧，四季度近3成房企未拿地。市场低迷的同时企业表现持续分化，部分头部企业和国企拿地积极性凸显，中海、绿地、世茂等拿地金额同比不降反升，且年末收并购活动频发，融资收紧之下，行业整合加速，收并购的“浪潮”还将持续。此外，金科、绿城、金茂等全年拿地金额涨幅均在25%以上，表现相对积极。

2020年1月6日，金地集团公布了2019年销售情况。据披露，金地集团在2019年12月里新增项目共有8个，包括4宗纯住宅用地和4宗商住地块。项目分布在东莞、湛江、南京、徐州、成都、哈尔滨和威海七个城市。新增项目总建面约为153.96万平方米，项目总成交价为71.6亿元。

另据克而瑞地产研究日前发布的《2019年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，2019年1～12月，金地集团新增土地货值1953.3亿元，位列排行榜第17位。而从新增土地价值来看，金地集团2019年实现883.8亿元，跻身排行榜前10强。

中信建投证券研究指出，2019年金地集团全年累计新增规划建面1313.2万平方米，同比增长47.8%，对应总价886.8亿元，同比增长6.7%，相较于2018年较为舒缓的拿地节奏，今年公司土地投资较为积极。

公司全年拿地金额占销售金额比重为35%，较2018年下降了17%，当期拿地规模大幅增长，但拿地金额占销售金额比重下滑，主要系年内拿地成本降幅较大，由2018年的5122 元/平方米降至2019年的3463元/平方米。截至2019年三季度末，公司总土地储备接近 5000万平方米，其中一二线城市占比80%，保障了公司未来3～4年的开发需求。

除了在拿地策略上头部房企表现积极，城市布局战略也是房企“长期主义”的重要考验。

随着日前《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的发布，长三角城市群日益凸显出极大的发展空间，吸引了一批企业在此布局。亿翰智库在分析中提及，预计长三角地区城镇化进程进一步加快，未来十年内长三角地区仍是国内最具投资价值的地区之一。

近年来，长三角区域已经成为众多房企竞相布局的热土，尤其是万科、碧桂园、保利发展等头部房企，更是加大了在长三角城市群的拿地力度。中指研究院发布《2019年1-12月全国房地产企业拿地排行榜》。报告显示，从各城市群房地产企业拿地金额来看，长三角持续居首，中西部关注度提升，龙头房企布局较广。

据了解，金地华东在华东区域的布局主要以深耕上海、南京、苏州和合肥四个核心城市为主，并对有潜力的三四线城市进行价值开拓。上海的城市量级无须多言，而南京、苏州和合肥目前也都是势头强劲、潜力无限的城市，带动周边都市圈协同发展。

2019年以来，金地华东坚持广拓，在镇江、常州、扬州、芜湖等地均有斩获新项目，并在三季度末适时回归核心城市，接连在合肥、苏州、南京获取地块：2019年11月13日，金地以1182万元/亩的代价竞得庐阳N1904号39.26亩住宅地块，这是金地继2018年3月首次进驻合肥，两年以来的第四个项目。两年来，金地华东在合肥市场完成储货近200亿。

稳健财务政策平衡有术

“在公司的经营上，我们追求业务规模的不断壮大，但不唯规模。讲求短期目标与长期目标的平衡，讲求利润与规模的平衡，讲究效益与责任的平衡。”在2018年6月中旬金地30周年庆典上，金地集团董事长凌克如是称。

一如凌克所言，规模不是衡量房企实力的唯一指标。资本寒冬之下，如何在积极拓展规模的同时把守好财务底线，成为一众房地产企业不得不思考的重要命题。

2019年初，房企融资延续了去年底的回暖态势，出现一波小阳春，但是从二季度开始又迎来了新一轮更加严峻的融资调控。此后，7、8月份连续对房地产信托、银行机构进行整治约谈，同时对开发贷、境外债等多种融资方式进行进一步限制。克而瑞数据显示，2019年房企新增融资成本为7.07%，较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点。

由于融资环境的收紧，不少企业都出现了资金链困难的现象。大型房企可以利用出售项目、减少投资、加快现金回笼力度等方法实现现金的回流，暂时“冬眠”以维持资金链的稳定，在度过偿债高潮之后再开始“复苏”扩张。而对于一些中小房企来说，融资环境的收紧带来的影响可能更大。由于企业短期内有偿债压力，在市场上进行融资又困难重重，再加上企业经营回款方面的无力，因此在偿债高潮到来时有不少中小企业出现了债务“爆雷”。

公开资料显示，2019年出现比较重大的债务违约的房企有银亿股份、三盛宏业、颐和地产以及国购投资等。中小房企的债务危机也导致了部分企业的破产倒闭。据人民法院公告网显示，截至2019年12月20日，房地产企业的破产数量已经达513家，超过2018年全年的458家破产数量。

参考其他房企在面对融资环境紧张情况下所采取的加强销售回款措施，金地融资规模的减少，销售回款的增加，很大程度上也缓解了融资上的压力。

数据显示，2016年末，金地债务融资余额为366.47亿元；而在2017年度，升至553.54亿元，之后于2018年度，升至821.4亿元，而至2019年上半年末，债务融资余额为932.19亿元。

此外，2019年年中报显示，金地集团中期平均融资成本为4.87%，这一水平几乎已是行业最低，也明显低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%；净负债率也保持低位，为64.42%，低于行业均值99.62%。

同时，金地也提高了周转效率。据年报中的表述，2018年新开盘项目平均开盘周期10.8个月，2018年获取项目中17个实现当年开盘，其中更有项目实现半年内开盘。据研报显示，金地储备周转效率（总销售额/全口径未销售货值）在2016年至2018年均在1.6以上，远高于2010年至2015年。

东北证券总结表示，优秀的财务结构、杠杆水平、融资成本等指标为公司后续发展奠定了弹性空间。深耕一二线城市的战略布局也为公司未来销售情况备上安全垫。