在增量趋缓，存量上场的地产行业背景下，老大们都在干什么？或许从他们的新定位中可以感悟。
『华润』提出要做“城市综合投资开发运营商”。
『凯德』提出要做“为房地产生态圈内提供附加值的优质服务商”
『万科』提出要做以人民美好生活为己任的“城乡建设与生活服务商”
『印力』提出要做“全景生活服务商”
『龙湖』提出“空间即服务”的品牌战略
几乎无一例外，这些企业都在摆脱传统地产开发商的形象，向运营商、服务商迈进，他们将不再是“野蛮生长”，而是全心步入了更具有持续性和创造性的“匠心运作”时代，企业的战略中心也自然而然的从“开发-销售”模式进化为“运管-资管”导向。
当商业地产传统的租售模式进入整个经济环境愈发理性发展的节奏和时代中，新的增长点和契机会在哪里？
除了联合办公，长租公寓等这些本在地产传统领地里的模式创新和产品升级之外，是否还有新大陆的存在？
这个问题的另一个表述方式即如何再造商用空间的价值？再造的核心动力和方向又在哪里？
01
地产+幸福产业
2016年夏季达沃斯论坛上首度提出“五大幸福产业”这一定义至今， 在当前地产行业的发展全景来看，“地产+幸福产业”的融合风声渐起，从生活性服务业转向生产性服务业，并延伸到更为广泛的产业化、多元化和互动化。所谓“幸福产业”，即指涵盖了文化、娱乐、艺术、健康、体育、儿童、人工智能等为人创造快乐、健康和智慧，并为人带来幸福体验的产业。在当前国策层面，更是将旅游、文化、体育、健康、养老统称为“五大幸福产业”，在地产行业内更是将这些“幸福产业”视为一个新的发展机遇和增长空间。
就存量时代的地产人而言，如何去“守正出新，依力壮势”将成为企业价值重塑的关键一环，即如何通过对地产行业自身产品和模式的专业借鉴和优化改良来嫁接“幸福产业”，并随之构建一套独特的复合型发展路径，这既是挑战，也是机遇。对步入以持有运营为主流的地产存量时代，“商用空间+幸福产业”的创新模式值得去思考和探究，因为您没有理由去忽略这条阳光大道。
02
地产+教育
做为“幸福产业”之一 ——教育产业的发展在近年来呈现出旺盛之势，根据德勤中国的相关研究显示，就整个大教育（公办+民办）的范畴来看，2018年的市场规模约为27,000万亿，而2020年的市场规模将达到约为34,000万亿左右。因此，教育行业将保持可预见的，持续稳定的增长态势。而其中的民办教育培训产业本身有着诸多的类似“行业碎片化”、“抗经济波动性”、“交互服务性”、“现金流表现优质性”等等的特殊属性，该行业面对的学习（消费）群体需求又有着“全年龄化”、“多样化”、“刚需化”等特点；相比地产行业而言，无论是技术，模式，产品等方面，民办教育培训产业正在消费升级的大趋势下发生 “爆发式”的创新发展，而且似乎刚刚开始。
中国教育产业市场预测2018 vs. 2020
数据来源: 德勤中国
但是，不得不提示的是，民办教育的发展始终还存在诸多的“瓶颈”和“短板”，其中包括特许法规，多线监管，土地获取，空间限制，学费约束，师资培养，市场竞争等方面。
地产和教育历来是国内供需不平衡的两大领域，如果两者能够合理的结合和发展，不失会产生互惠互利，两全其美的效应。但“地产+教育”的双轮驱动，存在着转速不一，普遍的现象是地产人对教育发展增速的期望远大于教育自身的发展规律。虽然地产在土地、空间和资金方面的存在着优势，但是地产人对教育行业规律和产业运营的陌生感、以及地产教育高级管理人才的极度匮乏和非专业性等，将导致“地产+教育”的路途并非是一帆风顺，甚至会出现舟车倾覆的危机。
一级市场（证券发行市场）各行业投融资概览
数据来源: 多鲸资本
教育类新上市及拟上市公司
数据来源: 多鲸资本
在地产行业中，“ +教育 ”的发展其实很早就已经“悄悄”开始了，其中地产头部企业的万科与碧桂园在K12全日制学校领域更是早在90年代就已经开始“潜伏”发展至今，而之后，阳光城和保利开始进入幼教领域，恒大更是在体育类教育领域发力，世茂，金茂和正荣等则选择立足社区教育领域发展等等。显而易见，“地产+教育”是个充满吸引力和生命力的话题，而未来一定是一个在“地产”和“教育”这两者融合中创新、在创新中融合的精彩过程。
地产+教育 地产企业发展例举
数据来源: i-EDU
03
空间+教育
在整个“地产+教育”的大潮中，城市间的“存量空间+教育”在伴随着消费升级的需求变化和推动下，变得越来越突显和正视。究其原因，则是商用空间已经从以空间和产品为主导的时代步入到了以内容和品质为核心的时代，而这类变革的意义无外乎更大程度地去激活流量、内容和空间，即新零售语言中的“人、货、场”之完美搭建。“+教育”更是在诸多城市商用空间内成为零售业态、餐饮业态之后第三类主力业态。因为教育业态的进入将对整体物业的品牌认知、体验增加，流量保障、客户粘性等起到明显的不可忽视的影响力；同样，对传统住宅项目而言，在社区商用配套空间中嵌入丰富的教育服务，将提升住户对社区建设和物业管理的满意度，以及成为客户选择购置或租用的重要因素之一。近年来，教育产业和内容的加持甚至成为了开发商获取土地和项目的标配之一。
【延伸阅读】：“地产+教育”的发展模式探索
来源：极致洞察
Top20房企大多布局教育业务，但仍躲不开政策带来的震荡，踩刹车的“地产+教育”，未来如何减少政策阵痛，从而破局发展思路？
据公开信息，中国房地产企业500强榜单在年初发布。FirstInsight极致洞察通过梳理Top20企业发现，其中大多涉足教育板块，业务多集中于K12民办学校、幼教等。在办学方式上，自主/合作办学是一个主流，即自建教育品牌或房企提供场地等硬件，学校提供师资和教学服务。
实际上，自1994年，碧桂园就开启了地产布局教育的先例。项目受挫下，当时的不得已之举，却使其尝到了地产配套学校的甜头。随后，房企都看到了教育配套带来的盈利增加，也纷纷投入到教育的大潮中。
据德勤报告，教育地产的价值在于教育配套因素以及优质教育资源使其房产能在市场上争得头筹，同时受到教育刚需和客户群稳定的保障，教育地产在发生波动时具有抗跌性和稳定性。
但2018年，针对教育行业的一系列监管规范政策，给民办教育机构和市场带来了震动，教育配套的房企也不例外，“地产+教育”踩了刹车。随后，以博实乐为代表的地产型教育股大跌。
“地产+教育”的变数
2018年，《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》发布，规定上市公司不得通过股票市场融资投资营利性幼儿园，不得通过发行股份或支付现金等方式购买营利性幼儿园资产，这将导致已上市的教育集团被进一步明确不再可能兼并幼儿园。
以碧桂园旗下博实乐教育为例，截止5月31日，博实乐在全国9个省份拥有55所幼儿园。《意见》发布后，其幼教业务承压，随即开盘大跌超29%，市值蒸发4.5亿美元。
1：加速安全业务扩张
在以幼教为主营业务之一的博实乐教育将如何顺应政策、完善业绩呢？从其2019财年二季报收入（学前新政后）占比来看，博实乐教育最大的收入来源于国际学校和双语学校，分别占比32%和28%，幼儿园收入占比20%，而2019Q1这一数字为21.19%。从收入占比来看，目前国际学校和双语学校分列1、2位，合并报表带来了利润的上涨。
与之相对应的，是其海外收购和业务扩张。6月，博实乐收购圣迈克尔学校和博斯沃思独立学院100%股权；7月又以总对价1.5亿英镑（约合12.89亿元人民币）收购英国教育集团的全部股权，进而拥有英国剑桥文理学院的全部权益。8月，博实乐教育发布了首只美元计价高级无抵押债券，总募资规模3亿美元。
2019上半学年，博实乐拥有的平均在校生42035名；按在校生规模计，博实乐是最大的国际及双语学校运营商。此外，博实乐还拥有19家伊莱英语培训机构。
与此同时，博实乐教育还布局游学营地等细分高利润领域，让旗下业务多元化发展。这除了稀释政策阵痛以外，也是一种探索安全业务转型的布局思路。
2：托育的尝试
2018年，绿地控股集团成立绿地教育集团，旗下首家托育中心——绿优托育上海徐汇缤纷城旗舰店（周围楼盘；配套）也在同日开业，这是房企里少有的“地产+托育”尝试。
FirstInsight极致洞察以徐汇区绿地缤纷城为圆心梳理发现，周边至少有十多家居民小区以及很多的写字楼，并利用缤纷城的商业地产属性，集餐饮、购物、娱乐等为一体，既为亲子活动提供了场所，也解决了家长时间无法合理规划等痛点。同时，0-3岁托育不受学前新政限制，有较大的服务溢价空间，做到教育和商业配套。
今年的两会政府工作报告也明确：加快发展多种形式的婴幼儿照护服务，支持社会力量兴办托育服务机构。随后，《关于促进3岁以下婴幼儿照护服务发展的指导意见》等一系列的政策出台，让托育成为教育新宠。
将地产和托育结合，戳中了家庭和事业平衡之间的矛盾点，但也迎来了一些挑战，托育只能说是对学前教育政策变化的一种向下延伸，地产开发商涉足之初，可能并没有很好地考虑托育的营利性问题。
房企做教育，模式探索少不了！
地产和教育是两种发展模式的碰撞融合，相互独立运营是目前大环境，但又要协同发展，进行模式创新。
1：“地产+线上教育”？
就信息化本身来讲，房企深耕技术驱动，可提升经营管理效率，在转型教育或其它业务时，做到与其它房企的差异性，也可扩大B端业务用户市场。那么“地产+教育”会不会变成“地产+线上教育”。
在2018年发布的《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》中规定，“建设全国学前教育管理信息系统，提高学前教育信息化管理水平”。那么房企、智慧教育这两个词放在一起会擦出什么样的火花？
而在Top20房企里，就有一家值得注意。2011年，雅居乐下属子公司雅居乐教育集团成立。其除了早幼教、K12等以外，还涉足教育信息化业务。比如，智能云平台，为学校提供包括智慧课程、校园管理、后勤服务在内的一站式信息化服务，建设智慧校园。另据博实乐教育官网，其教育信息化业务正在布局中。
地产教育的信息技术化之路，就是建立以地产为依托的智慧教育体系，更好的服务家庭，但目前来看，教育信息化和地产结合或许只是个案，但不失为一种探索。
2：“地产+教育” 探索中的分化与多元化
地产目前本就受到政策的监管，而教育新政之下的“地产+教育”，也不例外。随着房企旗下自建教育品牌和机构的增多，再加上政策的叠加，“地产+教育”的模式探索始终要在一定的框架内进行。
对此，First Insight极致洞察智库理事长、东朴教育集团COO陈刚认为，地产教育会受政策影响，逐步两极分化：一部分地产商会重回教育配套老路，继续安心做好配套工作，社区配套的学校和幼儿园会严格按政府要求建设好再移交给政府，地产公司的角色会回到始点，就是学校硬件的投资建设，协助政府做好学校和幼儿园的前期筹开运营；另一部分地产商，会在产业多元化的道路上继续探索，使教育进一步脱离地产配套产业的范畴，成为独立发展的板块和产业。
与此同时，通过细分教育业务，避免政策带来的直接冲击，减少阵痛期，也是“地产+教育”要来考虑的方向。陈刚表示，以学前教育为主的地产教育肯定会做托育的尝试，比如雅居乐，毕竟这两者关联性强；以投资并购为主的地产教育也会关注高等教育和职业教育，这是投资风口，比较容易理解；以前没有尝试教育产业化或者产业多元化的地产公司就会回到配套老路。“地产+教育”的发展模式跟该公司以前的发展思路和已有的教育基础有直接的关系，新政对地产教育的影响也与此相关。
未来
政策阵痛之下，“地产+教育”模式下的学前幼教业务受到一定冲击，但却打开了另一扇窗，托育和国际教育、海外并购业务收入得到增加，多元化业务的盈利空间有待进一步开发。这也印证了分化与多元化或成为“地产+教育”的主旋律。
与此同时，教育作为地产配套，可获得一定溢价和可预测现金流，房企为了提升教育配套质量，以及应对政策市场不确定性的变化，未来建立自有教育品牌的房企或许会越来越多，同时独立经营带来的融资压力，也会促成一部分营利性学校IPO。
结语：
地产人在越来越清晰商业空间最终是以“投融管退”的价值模式来决定优劣时，如何在竞争环境下提升价值亦或是价值再造变的尤为关键。在当前商用空间过剩的存量时代中，要跑赢对手就必须要有创新思维和求变动力，如果行业内在型的延展式创新最终是有限的话，那么行业外的世界可能会给地产人不一样的创新激荡和价值发现。与此同时，如何去完成“1+1 > 2 ”的跨界融合和商业发展？又如何在“0-1”的创新过程中减少试错而带来的痛苦？… 等等都是地产人必须去面对的课题。
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