新一轮“25万亿”！房价未来3年将迎来“牛市”？官媒“7字”回应

新一轮投资计划来了，各大省份相继开始。

截至目前，有超过15个省份有了自己的投资计划，例如重庆、河南、云南等，还有的省份正在酝酿和规划当中。根据闪电新闻报道，仅仅7个省市就有超过25万亿。

大家都知道，发展经济、拉动经济的主要有3驾马车，分别是消费、投资、出口。在这3个方面，又可以简单划分为投资、需求。消费属于内需、出口本质上属于外需，虽然这两个方面也能拉动经济上涨，但是周期很长，这是让人们掏口袋的事情，需要自愿消费和购买，就算有政策，也不一定立马见效。

但是投资就不一样了，可以规划投资到哪里，然后有计划地实施，想加快速度就可以加快速度，效果立竿见影，投资到哪个方面，那里就会快速发展起来。

在每一次的事情面前，为了促进经济发展，三驾马车总会被提起，只不过使用的方法和尺度不同而已，在平稳发展期，内需和出口是重点，投资增长平和；在特殊时期，就需要加大投资进行适当激励。

这不免让人想起了12年前的4万亿投资计划，从此拉开了我国房价上涨的序幕，从2008年开始，我国房价总体一路上浮至今，在2008年之后的3年里，房价涨幅最快。

楼市“膨胀”，25万亿正式回应！房价要涨多少？2020年的这些投资计划，会不会经历类似的情况，进而带动房价快速上涨呢？笔者认为，情况已经不同，结果也不会相同的。

一、国家对楼市调控并没有放松，平稳仍然是主要的，官媒“7字”回应。

国家对房地产的调控始终没有停止过，进入2020年之后，楼市销售不佳，房地产开发商回款变难，于是很多城市出台了不少关于房地产的政策来帮忙，例如给房地产开发商延期缴纳土地出让金、给他们更多的贷款支持。

但这些都紧紧围绕在“开发商端”，而不是“购房需求端”，房地产发展如何、房价会不会上涨，关键是看供需关系的变化，只要房地产市场的潜在需求没有爆发出来，那么房价就不可能大幅上涨。

控制商品房需求数量的是“限购、限售、限价、限贷”这4个核心措施，只要这4点不变化，那么纵然你有多么想买房子，但是可能资格不允许、也可能是没有贷款能力所以买不起房。最终也只能无计可施和作罢。从当前的诸多城市政策来看，涉及到这4点调控变化的很少，也可以说是没有，所以不用考虑房价涨跌问题。

对于现在人们考虑可能房价上涨的情况，官媒经济日报在《楼市纾困必须坚持“房住不炒”定位》再次阐明观点，官媒用7字表示“要防止调控失控”，一方面对于受到影响的房地产企业可以进行支持、对于受到影响的行业进行政策帮助，但是也要考虑经济的稳定发展，同时要防止“失控”，防范房价可能出现过快上涨的情况出现。

各地既要出台政策帮助房企减轻困难，稳定经济发展，也要防止调控“失控”，房价快速上涨放大楼市风险。——经济日报

二、金融政策趋稳，房价不会有大的变化。

房地产金融政策，这是短期影响房价的直观因素，在2008年的时候，房贷利率频频下浮这是司空见惯的情况，基准利率从当时的高位水平7.74%下降到5.94%，仅仅用了不到半年时间，下行了高达180个基点，对买房人的鼓励性不言而喻。

前文说到，市场房价的变化主要看供需关系，关键是需求的多少问题，在一定的时期内，市场上的住房供给是平衡而稳定的，但是需求很容易受政策影响快速增加或者迅速减少，在2008年的时候，随着利率的下调，让不少潜在买房人看到了上车的机会，于是走向楼市购房，这样就导致供小于求进而房价上涨。

而在2020年的时候呢？利率已经平稳很久了，从2016年开始至今，房贷基准利率都平稳在4.9的尺度不变，这就无法带动市场潜在购房消费的出现；另外根据央行政策，从2020年3月1日开始，所有存量房贷定价基准利率需要切换至以LPR报价利率为准。

很多人都是LPR会下行，通过最近的几次最新报价来看，确实有下行的趋势，但是也表现出了让人“意外”的情况，例如在2月20日最新的LPR数据中，1年期的下降了10个BP，但是5年期以上的只下降了5个BP，下降这么一点，对买房人的影响可谓微乎其微。

三、M2增速不同，房价等涨幅不同。

在2008年的时候，与投资计划相伴而行的，是“宽松”的货币政策，特别是M2保持高速增长，在2009年的时候，我国M2增速高达29%，涨幅远远超过了当年GDP的增长速度，所以对物价以及房价带来影响，房价上涨在所难免。

在2020年1月份，全国M2达到了200万亿，创下历史新高。但M2增速已经减小到了8.4%，与名义GDP的增长速度基本维持平衡。M2与GDP增速保持平稳，对房价能起到很好的平衡作用。

M2增速＞GDP增速，则通胀；M2增速＜GDP增速，则通缩。

M2和GDP的关系就好比所有的钱和所有的货物的关系，钱多货少，则供不应求会造成价格上浮；供大于求钱少货多，就会带来物资过剩，购买力不足进而带来价格下行。二者在相当对等的增长幅度下，价格自然维持相对平稳。

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四、25万亿投资领域不同，对房地产影响有限。

在12年前的时候，资金流向的都是基础建设，例如高速公路、高速铁路、水利、市政建设等方面，这其中就包括了一定的房地产投资。时至今日，我国的高速公路、铁路都已经建设完成，房地产已经过剩，这是有目共睹的事实。根据西南财大研究数据，住房空置率已经达到20%-22%，仅仅空置房就足够16亿人居住。

反观当前的这25万亿投资计划，基本上都定位在了“新基建”行业，例如多省表示将大力发展5G、人工智能、智慧城市、工业互联网、教育等新型基建领域。这与十年前差别很大。可以看出，房地产基本上处于传统那类，不在本次“新型投资”计划之内。

新一轮“25万亿”！房价未来3年将迎来“牛市”？这是传统的观点，我们借用官媒7个字来总结：要防止楼市失控。一方面“新基建”并没有涉及多少房地产内容，另一方面银保监会一再强调“严禁资金违规进入楼市”。

所以说，房地产还是一个“稳”字。