公司 | 多位职业经理人加盟 龙光铺陈后千亿之路

中房报记者 翁晓琳 | 深圳报道

龙光地产控股有限公司（股票代码03380.HK，以下简称“龙光地产”）凭借着低融资成本，在民营房企中表现颇为抢眼。1月6日，其公告将发行10亿元公司发债，票面年利率4.8%，创下公司近三年发债利率最低纪录。相隔两日，其发行3亿元美元票据，票面年利率5.75%；1月14日，又拟额外发行1.8亿美元优先票据，票面年利率5.4%，创下近期民营内房股同评级债券发行利率最低纪录。

实际上，擅长“财技”的龙光地产，1月3日迎来了新的首席财务官冯征。而前一天，华夏幸福基业原孔雀城住宅集团总裁傅明磊，也被媒体爆出将担任公司执行总裁一职。加上去年融信原副总裁吴剑奔赴龙光地产任执行董事，以及鑫苑集团原总裁、鑫苑置地执行董事田文智成为龙光地产的首位人力副总裁，龙光地产职业经理人团队已经愈发完整。

对于后续公司有何变化，龙光地产对中国房地产报记者表示暂无最新消息披露。然而，公告显示，2019年其合约销售额约为人民币960.2亿元，同比增长33.7%，距离千亿一步之遥，职业经理人的到来也给了业绩想象的空间。

助推完善全国化布局

今年刚入职的傅明磊，曾在万科工作了14年，从南京、杭州公司总经理到上海公司副总经理，深谙长三角市场。雷厉风行的傅明磊，2012年加入旭辉集团担任上海区域事业部总经理一职，三年时间内拉动区域业绩从31亿元提升至88亿元。

在职业生涯的高光时刻，傅明磊于2016年前往华夏幸福，第二年就接任华夏幸福孔雀城集团总裁。其对于长三角市场的熟悉度，有助于龙光地产扩张长三角市场。

中国房地产报记者注意到，去年另一位熟悉长三角市场的融信中国执行原总裁吴剑也加盟了龙光地产，担任公司执行副总裁，之后进入董事会成为执行董事。资料显示，吴剑曾亲身参与融信迁都上海、赴港上市以及跨越千亿等重大事件，在全国特别是长三角地区拥有丰富的人脉和资源。

一直聚焦粤港澳大湾区的龙光地产，在追逐规模和利润的诉求下，2018年开始全国化布局，当年5月，以3.6亿元摘得嘉兴宅地，正式布局长三角都市圈。作为新的战略性区域，其在江浙沪三地交界处积极拿地，快速布局苏州、嘉善等地，截至2019年12月末，已经在长三角拿下了7个项目。

通过高周转开发，嘉兴、苏州项目等在2019年已经入市。半年报显示，截至2019年6月30日，长三角区域合约销售额为14.39亿元，占比3.2%。据媒体报道，龙光上海区域2019年销售额预计会超过30亿元。

龙光地产将目光延伸至长三角市场，看中环上海一小时生活圈的购房需求和通勤范围。无论是吴剑，还是傅明磊，他们的到来都有利于龙光未来在全国特别是长三角市场的开拓。

除了对全国化布局有益，对于粤港澳大湾区的扩张同样起到了作用。此前，有消息称吴剑加盟主要是看好龙光在大湾区土地储备上拥有的发展潜力。而傅明磊原先担任华夏幸福孔雀城集团总裁，就是负责二级市场收并购项目。

龙光地产除了在公开市场拿地外，大量的土地储备来自收并购，尤其是操作旧改项目。公司管理层曾在业绩会上指出，旧改项目占用资金少、利润高，是补充土地储备的重要来源。从2016年下半年开始，旧改成为了龙光地产拿地的主要方式之一。

数据显示，截至2019年6月30日，其拥有项目数量达62个，分布在10个城市，面积约1870万平方米，总货值3200亿元。其中深圳货值约为930亿元，东莞410亿元，珠海648亿元，占比达80%。

旧改项目所能带来高利润是龙光地产利润来源的主力。以深圳项目为例，纪海鹏曾在业绩会上透露，“每个项目都达到30%~40%毛利率。”

得益于此，龙光地产从2016年净利润达到52亿元后逐年增长，2019年上半年甚至同比增长59%至46.7亿元，近乎达到2016年全年水平。公司毛利率也一直维持在行业高位，2016年至2019年上半年年分别为31.9%，34.4%，35.6%、34.8%。

值得注意的是，除了旧住宅小区、城中村旧改，龙光地产还将目光投入到了旧工业厂房。在龙光地产总旧改货值中，旧厂占比为60%，旧村占比为40%。对于旧改市场，有丰富收并购经验的职业经理人也将助推龙光地产在大湾区获取更多项目。

花旗研报指出，龙光地产有80%的旧改货值分布在深圳、惠州、东莞、珠海等集团可自主改造的城市，预计未来每年新孵化旧改货值不低于300亿元，每年可贡献集团核心利润10%~-20%。

旧改项目除了能为龙光地产贡献业绩，也能助其更好控制土地成本，保持利润。数据显示，其2019年上半年拿地成本保持低位，为4304元/平方米，与公司销售均价13432元/平方米之间存在较大利润空间。2019年上半年旧改业务为龙光地产贡献了核心净利润18亿元，占公司核心净利润近4成。

一直以来，龙光地产都强调利润，但在规模化的今天，如何一边保持高销售额，一边维持高利润，也是不小的难题。

作为绿城中国原CFO，冯征拥有6年于香港上市的内地公司从事财务及会计管理、合并及收购、融资及投资者关系的经验，以及10年于一家“四大”国际会计师事务所从事有关审计、会计及商业咨询的经验。

尤其是冯征入职绿城中国时，恰逢公司负债率达到历史最高值和销售额下降的局面。在这9年时间内，冯征帮助绿城中国进行债务结构的优化。2019年上半年公司平均融资成本在5.4%左右，比业内平均的8%水平还低。

而龙光地产一直以来的优势就是平均融资成本低，从2014年8.8%到去年上半年6.1%，一直在行业低位。截至2019年6月底，龙光地产现金为383.1亿元，现金短债比超2倍，货币资金完全覆盖短期有息负债。公司的净负债率为65.4%，同样处于较低位置。

不过，随着龙光地产2017年将业务扩张至新加坡、香港，项目开发周期较长，另外还提出“核心利润要进入行业前十”的目标，冯征要做的工作则是要帮助龙光地产继续维持财务优势。

目前龙光地产高管成员已经全部变成职业经理人,千亿已经近在咫尺，但要实现企业的可持续增长和保持利润在高位，以及更多区域的拓展，职业经理人所关注的则是后千亿时代下，龙光地产如何走得更快更稳。