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拆财报丨万科熟练操作无息杠杆运营,“城市服务商”远未照进现实

2020-03-22 08:00:49 亿元 杠杆 服务商

3月17日晚间,万科在线上召开了2019年度业绩推介会表示,2020年爆发的新冠疫情对公司有较大的影响。一年前“活下去”的口号变成现实的挑战。万科在现金上已经有足够“存粮”,但业务转型上,是否也已经做好准备了呢?南财AI新闻实验室带你来拆一拆万科2019年报。

营收保持稳定增长,利润增速略低于预期

万科2020年3月18日发布2019年年度报告,实现营业收入3678.94亿元,同比增长23.59%;归属净利润388.72亿元,同比增长15.1%,略低于预期;扣非净利润383.14亿元,同比增长14.41%。

净利润增速略低于预期,主要缘于2019年房地产行业调控延续“房住不炒”的政策,全国房产景气度受到压制,导致公司结算毛利率有所下滑,加上公司主动计提11.4亿元存货价跌,净利润增速受到一定的影响。

物业管理占比微小,“城市服务商”梦想远未照进现实

2019年,万科房地产业务收入3526.5亿元,同比增长23.9%;物业服务收入127.0亿元,同比增长29.65%。从最近几年的主营业务营收增速来看,物业服务营收增速均大于房产业营收增速,但增速差值出收窄的趋势。

从营收结构看,房地产占比95.86%,物业管理占比仅3.45%,物业服务贡献整体占仍比较小,依然处于“城市服务商”起步阶段,未来还有很长的路要走。

现金持续储备,粮草相对充足

2019年报数据显示,万科持有货币资金 1661.9 亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和 938.9 亿元,符合万科长期坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”的理念。从万科近六年的货币资金来看,近几年的货币资金基数大幅增加,也验证了万科在2018年提出“活下去”口号不是随便说说而已,而真的是进入了谨慎投资的阶段。

债务结构常年稳定,值得点赞

万科一直通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本。近4年的年报显示,的万科的有息负债中,均以长期借款为主,占比均超过六成,且十分稳定,债务结构十分良好。

超低净负债率,无息杠杆运营能力强

2019年报显示,净负债率为 33.9%,远低于行业平均水平,也体现出公司强大的无息杠杆(经营杠杆)运作能力,可以很好的降低杠杆风险。注:(净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,2019年万科有息负债合计 2578.5 亿元,持有货币资金1661.9亿元,净资产为2705.8亿元)

此外,万科一直坚持以满足未来两到三年的开工需要来储备项目,以此保证较低的去化周期,进而维持充足的现金流。万科认为在当前市场中,如此低的去化周期水平是维持稳定经营和增长所能做的最低,也是全球房地产龙头企业的最低水平。

万科自2018年提出了“活下去”的口号后,从货币资金持有量出现明显增加,不断强化无息杠杆经营,并且维持较好的融资结构和高周转的去化周期,均是不断的扎实自己的基本盘。与此同时,万科已经明确自己未来五年甚至十年的发展方向,将自身定位为“城乡建设与生活服务商”,通过多元化的业务寻求新的增长极。

数据来源:公开财报,飞笛科技,Wind,华泰证券研究所

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