3月17日晚间，万科在线上召开了2019年度业绩推介会表示，2020年爆发的新冠疫情对公司有较大的影响。一年前“活下去”的口号变成现实的挑战。万科在现金上已经有足够“存粮”，但业务转型上，是否也已经做好准备了呢？南财AI新闻实验室带你来拆一拆万科2019年报。
营收保持稳定增长，利润增速略低于预期
万科2020年3月18日发布2019年年度报告，实现营业收入3678.94亿元，同比增长23.59%；归属净利润388.72亿元，同比增长15.1%，略低于预期；扣非净利润383.14亿元，同比增长14.41%。
净利润增速略低于预期，主要缘于2019年房地产行业调控延续“房住不炒”的政策，全国房产景气度受到压制，导致公司结算毛利率有所下滑，加上公司主动计提11.4亿元存货价跌，净利润增速受到一定的影响。
物业管理占比微小，“城市服务商”梦想远未照进现实
2019年，万科房地产业务收入3526.5亿元，同比增长23.9%；物业服务收入127.0亿元，同比增长29.65%。从最近几年的主营业务营收增速来看，物业服务营收增速均大于房产业营收增速，但增速差值出收窄的趋势。
从营收结构看，房地产占比95.86%，物业管理占比仅3.45%，物业服务贡献整体占仍比较小，依然处于“城市服务商”起步阶段，未来还有很长的路要走。
现金持续储备，粮草相对充足
2019年报数据显示，万科持有货币资金 1661.9 亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和 938.9 亿元，符合万科长期坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”的理念。从万科近六年的货币资金来看，近几年的货币资金基数大幅增加，也验证了万科在2018年提出“活下去”口号不是随便说说而已，而真的是进入了谨慎投资的阶段。
债务结构常年稳定，值得点赞万科一直通过公司债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本。近4年的年报显示，的万科的有息负债中，均以长期借款为主，占比均超过六成，且十分稳定，债务结构十分良好。
超低净负债率，无息杠杆运营能力强2019年报显示，净负债率为 33.9%，远低于行业平均水平，也体现出公司强大的无息杠杆（经营杠杆）运作能力，可以很好的降低杠杆风险。注：（净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，2019年万科有息负债合计 2578.5 亿元，持有货币资金1661.9亿元，净资产为2705.8亿元）
此外，万科一直坚持以满足未来两到三年的开工需要来储备项目，以此保证较低的去化周期，进而维持充足的现金流。万科认为在当前市场中，如此低的去化周期水平是维持稳定经营和增长所能做的最低，也是全球房地产龙头企业的最低水平。
万科自2018年提出了“活下去”的口号后，从货币资金持有量出现明显增加，不断强化无息杠杆经营，并且维持较好的融资结构和高周转的去化周期，均是不断的扎实自己的基本盘。与此同时，万科已经明确自己未来五年甚至十年的发展方向，将自身定位为“城乡建设与生活服务商”，通过多元化的业务寻求新的增长极。
数据来源：公开财报，飞笛科技，Wind，华泰证券研究所
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