大涨十年 德国房价还能坚挺多久？机构投资者兴趣大幅减弱

2019年至今，德国房市的火热程度依旧，而房价也仍在以可观的速度上涨。

　　欧盟统计局10月初公布的数据显示，2019年第二季度，德国房价环比上一季度上涨了2%，与上一年同期相比则上涨了5.2%，均高于欧元区平均值。

　　不过警告泡沫风险的声音也越来越多，德国财政部国务秘书库基斯(Jrg Kukies)近日就公开表示，将强烈关注房价上涨、私人家庭债务高企给金融系统带来潜在的风险。

　　同时也有调查表明，机构投资者对德国房市的追捧热潮已过，投资兴趣出了明显下滑，行业高管对于未来12个月的房价也信心不足。

　　抵押贷款利率接近0%

　　近年来德国平均房价一直保持着快速上涨。据德国媒体报道，2010年至今，德国住宅均价上涨了超过50%，其中柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特等七大城市的价格早已翻倍。

　　首都柏林的房价增幅尤为惊人，据中国首席经济学家论坛研究院(CCEF)研究的数据显示，2008年至今，该市房价年化增长率达到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超过曼谷(5.2%)、悉尼(5.0%)、上海(4.5%)、伦敦(4.4%)等热门城市，仅次于香港(10.6%)。

　　推动德国房价上涨的原因多种多样，其中欧元区利率不断下调及当地新建房屋速度跟不上市场需求无疑是核心因素之一。

　　2008年底，欧央行的再融资利率还是4.25%，此后便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期间，欧央行大规模购买政府债券使得收益率曲线跌至了低谷。今年8月，德国政府首次以负利率收益出售30年期的国债，依然获得不少投资者的青睐。这也凸显了在欧元区市场，安全资产是如此的短缺。

　　房地产抵押贷款利率与政府长期债券的息票利率息息相关，德国德昇地产有限公司(Sun Immobilien GmbH)总经理孙杨在第一财经记者采访时表示，近几个月以来，在美国下调利率、欧洲央行继续执行货币宽松政策、全球经济预期低迷等大背景下，德国房贷利率也在不断创造历史新低。

　　孙杨称：“甚至有客户此前和银行谈好了利息，但在出来的贷款合同上，银行竟然选择主动降了10个基点利率。目前德国房贷10年的绑定利息大约为1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根据贷款比例高低以及贷款人资质等因素，各家银行存在一定的调整空间。”

　　建筑活动低迷则是德国房价持续上涨的另一个重要原因。

　　德国统计局数据显示，2018年德国同比新增的住宅许可数量仅0.2%，而新屋落成量(约28.7万套)同比也只上升了0.9%，明显跟不上人口及外来移民的增速。德国建筑工业总会会长鲍尔(Thomas Bauer)表示，从中期来看，德国每年需要建造约40万套公寓，才够填补市场的供需空缺。

　　德国经济研究所(DIW)认为，联邦政府的移民政策以及随之而来的经济适用房短缺，支撑了德国房价的上涨。如果欧元区的利率环境长期保持当前水平，或者抵押贷款利率在名义上跌至零以下(如丹麦)，那么未来德国房地产的市场需求仍然巨大。

　　机构兴趣已开始消退

　　尽管到目前为止，推动德国房价上涨的重要利好因素并未出现明显逆转的迹象，但随着房价高企，同时德国经济却十分不景气的背景下——今年前两个季度，德国GDP增速仅为0.4%和-0.1%，处于衰退边缘，不少房地产行业高管和机构投资者对德国房市的信心也不再想以前那么坚定。

　　德国环球投资公司(Universal-Investment)10月初的一项调查显示，机构投资者计划继续在德国投资房产的比例为54%，同比下降了16.2%；相反对北美和亚太地区的投资兴趣出现了触底反弹。多年来持续上涨的房价让29.4%的机构投资者认为，德国核心地区的房价已经过高，不再具有投资价值，去年持同样观点的投资者还仅有8.2%。

　　无独有偶，德国经济研究局9月底一项针对房地产行业高管的调查显示，高管们对未来12个月房价的期望指数为-9，与上一个季度相比下跌了18.5；也就是说，超过半数高管对未来一年的房价缺乏信心。

　　财政部国务秘书库基斯近日在柏林一场房地产行业聚会上表示，金融市场稳定委员会将高度关注近年来过热的房地产市场所带来的风险。他特别指出，私人家庭融资额与GDP之间的差距已连续21个季度在增加，尽管如果和其他国家进行横向比较，德国私人家庭债务仍处于中等水平，“没有恐慌的理由，但我们必须谨慎以待”，库基斯称。

　　房地产融资经纪人克莱恩(Dr。 Klein)称，德国人的平均购房贷款金额一直在创新高，2018年9月时，平均贷款额为22.8万欧元，但今年9月已经达到了25.9万欧元；同时抵押贷款融资比率也从去年的不到80%攀升至了85%。

　　科隆德国经济研究所的房地产经济学家亨格(Ralph Henger)表示，德国房地产行业已“处于繁荣的尽头”，一项由他主编的房地产指数已连续三个季度出现了下跌。

　　德国联邦银行(Bundesbank)曾多次警告，德国大城市的房价高估了15%至30%，而据房地产咨询公司Empirica研究，在七个最大的城市中，高估程度甚至达到了37%。

　　德国统计局最新报告显示，德国一半以上家庭支付的房租，已超过其家庭净收入的三分之一。由于近年来德国房租大幅上涨，屡次引发民众上街抗议。柏林市政府上周已做出决定，禁止房东未来5年内涨房租，并给房租设定了上限。尽管柏林政府的做法未必会被德国其他城市效仿，但也不得不引起房产投资者的警惕，毕竟房租与房价紧密相关。

　　中国海外房产投资者热门目的地之一

　　据戴德梁行、CCEF研究的数据显示，德国是2018年中国居民境外房地产投资第十大目的地，在欧洲地区仅次于葡萄牙和意大利。

　　全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示，中国买家对德国房产的兴趣过去几年一直呈上升趋势，在2018年第三季度达到了顶峰。居外网记录的2018年中国买家对德国房产的询盘量，超过了2015~2017年的总和。

　　居外网提供的数据显示，对于德国房产，中国买家最感兴趣的房价区间在25万到50万美元之间，约占29%；首选购房目的地为前5名依次为柏林、法兰克福、慕尼黑、杜塞尔多夫和汉堡。

　　奇米尔称，2019年以来，德国询盘量上升速度有所放缓。今年上半年的询盘量与去年同期相比上涨了23%，但第三季度同比却下降43%。预计今年中国买家的德国询盘量会稍低于去年。