依靠房租几年才能回本？菲律宾pk国内

投资房产，主要的收益为房产增值和租金收益。评价房产的投资价值的依据中，租金收益率是一个重要指标。它是年租金与房价的比率，反映了市场的真实需求。也就是说，这个国家的房产有无泡沫、有无风险，都可以从租金收益率中得到比较真实的反映。

如果只靠租金，需要多久才能回本呢？

前不久《全国重点50城租金收入比调查研究报告》显示，以年租金收回买房成本情况来看，国内50城房东靠收租平均要47年才回本。其中厦门以89.6年高居榜首，深圳和北京分别为54.9年和54.3年，而哈尔滨只需24.9年。

《报告》显示，一线城市中，北京、深圳房价最高，租售比最低，租金回报率均为1.8%，上海租售比最高，租金回报率为2.0%，广州在一线城市中租金房价双双垫底，租金回报率为1.8%。由此可以看出，在国内一线城市难以利用长期租赁的模式进行盈利。

租金回报率对比按照国际上一般的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值，正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月内能收回购房款，买房就是合算的。

以最低值计算，其租金回报率也应该在5%以上。也就是说，回报率在5%以上的海外房产比较适合投资。而我国50个重点城市的租售比为1：592，远低于国际合理租售比区间水平。

当然，肯定会有人说，房子回本又不是靠房租，靠的是房子涨价！只要在好地段买了房，房价一边涨，房子一边租，过几年卖了的钱连本带利就能翻上几番！

但随着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念的贯彻实施，国内楼市调控越来越严格，房价趋于稳定，指望着在国内炒房赚钱已经不太现实。

在国内房价高，租金回报率低，成本回收周期长的背景下，一些有远见的投资者开始把目光转向海外国家。

其中首都马尼拉的房地产市场更是以稳定的增值和领先亚太的租金回报率，深受到投资人士的亲睐。

菲律宾房价近几年来稳步增长，投资空间广。强劲的租屋需求，带来稳定的租金收入，根据房地产研究网站的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，马尼拉公寓的平均租金回报率为8.89%，远超国内各大城市的租金回报率！

假设用100万投资马尼拉房产，按8%的平均年回报率，一年的租金收益为：

▎1,000,000×8%=80,000（元）

如果不考虑其他收益，单靠租金的话，将房款全部收回则需要：

▎1,000,000÷80,000=12.5（年）

也就是说，花100万在马尼拉买套房，在租金不变的情况下，等13年，这一百万的投资成本就回来了。静态投资回收期远远少于国内的47年。

此外，早在去年开始，菲律宾首都马尼拉的不动产价格增长了21.55%，是亚太地区国家的城市中不动产价格增长率相当高的城市。

菲律宾整体经济的腾飞自然也促进了房地产业的繁荣发展。2019年一年的时间内，马尼拉金融中心区和马卡蒂中央商务区的整体房价已经大涨 7.91%。

而靠近CBD附近高端公寓均价也有大幅上涨。即便涨幅如此迅速，马尼拉房产的均价在亚洲主要城市中仍是偏低的，可以说是处于十分难得的价值洼地。

马尼拉房产投资回报周期之所以短暂，主要在于两个原因：庞大的需求和低廉的房价。

菲律宾拥有过亿的人口，全国人口平均年龄仅为23岁。年轻人口的巨大总量使得菲律宾房产租赁市场逐渐产生庞大需求。此外，近年来很多海外人士大量持续流入菲律宾第二和第三产业。而这部分人群有着庞大的租住需求，促使菲律宾房地产租赁市场迅猛发展。

调研报告指出，外商对于房屋租赁的需求将推高菲律宾租金的30%-50%，特别是那些靠近商务区和轻轨的住宅。菲律宾国家统计局统计马尼拉房租每年上涨4-5%。

而且就菲律宾马尼拉的人口密度而言，马尼拉的人口密度，已经达到了上海的5倍。如此巨大的人口密度下，马尼拉的公寓住宅必将出现严重的供应不足。也就是说根本不用担心马尼拉的房子租不出去！

目前中国房价基本是到达一定的高度了，如深圳、北京、上海等一线城市，房价几乎是在5-6万/平米，中心地段的房子价格更是高到逆天。而二三线城市也经过一轮的涨潮，房价也达到2-3万多了。

受经济的影响，菲律宾房产市场正处于上升初期，还处于价值洼地，投资准入门槛低，其金融中心Makati、新城区外国人聚居的地方BGC，以及几个发达的片区如MOA Complex、Ortigas这些地方均价已经达到2万以上。在黄金地段有很多30平米的小公寓，且大多是精装修、无公摊面积，一套大概70万RMB左右，相对比国内要更划算。

除了良好的房价和租金前景之外，菲律宾房产还享有首付低，付款方式灵活和5万美金拿绿卡的诸多优势。伴随着其低总价的项目投资，投资者经常可以花几万元就可以拿到房子的产权。所以，无论是成本投入还是收益回报，马尼拉无疑都是最符合投资者需求的城市。