作者|曹蓓 编辑|王毕强
一个超大房企北方区域人力资源部负责人，刚刚了结了6年来在这家公司的一切，拿着N+1个月的补偿，被"赶"出公司。
两个月前他还自嘲，每天的工作就是劝退、招人，如今谈走不知道多少个职员的他，也出现在公司长达一百多人的裁员名单中，而这家公司这个区域一共才800人。
刚刚有机构统计出这家公司2019年的销售额，一骑绝尘数千亿元，而财报显示，半年内这家公司减少了1万多人。
一家TOP10的房企北京办公室只剩下鼎盛时期的三分之一，一轮一轮的裁员人人自危。
曾经的百强房企——山水文化，最近流出一张内部员工聊天截图，只留65人，留下的只开30%的工资。
刚上市不足半年的中梁控股集团有限公司(简称中梁)，从2019年上半年就开始收缩编制、减员20%，年底开始对总部人员动手，据说至少有30%左右的员工会被优化或者调配下放。
整个2019年，房企裁员、断臂求生、活下去这种氛围，被一波波推向高潮，这种氛围在2020年并没有散去的征兆。
逃不过的周期2009年是中国房地产企业风生水起的一年，"房企业绩达到了历史最高水平"，言语中都是得意的春风。当年万科员工的年终奖是16个月工资，这种年终奖比肩一年工资外带家属欧洲游的情况，招摇在各个论坛上，人们似乎都忘了就发生在一年前的艰难。
2014年年初，媒体上流传着一张河南柘城某房企员工背着麻袋装的钱把2013年年终奖装回家的照片，据说当时年会现场现金堆满桌子，奖金最高200万元，引起各行各业一片酸疼，"麻袋里装的不是钱，是房奴的血和泪。"随后，当事房企回应，"不是年终奖，而是股东分红"，但早被回忆2013年房价涨幅多少的声音淹没。
2017年初，南方某房企巨头公开称，"因去年经营超预期，销售回款表现突出，集团年底将要发放的奖金实在'太多了'，尤其江苏等几个区域总裁将获得超过1亿元的奖励收益。"
这些都发生在房地产的"丰年"。
如果观察中国房价走势图，房企撒钱的年份，是房价走势最陡峭的时间段。各行各业都有周期，即便是过去十几年来一路向上的房地产行业也不例外。
过热－调控－降温－寒冬－回暖－过热，是过去十几年来一直重复的故事，只是降温的速度远远赶不上升温的速度，房价辛苦下降几百元，转眼蹿升好几千。
三年一个小周期，成了楼市基本论。当"寒冬"来临，房企福利缩水、降薪裁员、大喊"过冬"，是固定的戏码，但是明白人心里都有数，"冬天来了，春天还会远吗？"
"地产夜壶"被弃？有几年的时间，"大炮"任志强在公众视线中非常抢眼。作为房地产"死多头"的灵魂人物，房价上涨的时候，他说房价还得涨，楼市调控"过冬"的时候，他说赶紧买房，下一轮涨得更厉害。
刚开始每次"开炮"都引来一通恶评，包括一些开发商同行，后来人们发现，他说的都对，后悔得直拍大腿。
"夜壶论"就是任志强几年前提出来的。他说，中国的房地产就像"夜壶"，需要时就拿来用，不需要的时候就往床下一踢。后来这种说法被广泛引用，开发商们在不同场合叫苦，房价噌噌涨，房企的净利润却远远没有跟上，钱没有流到房企，至于流到哪里更是纷纷纭纭。
这么一听，开发商是挺惨，所在的行业是国民经济的支柱，是地方政府的财源，但是钱没赚多少，还被召之即来，挥之即去，随意对待。
但是这字里行间，若有似无地有一层意思，"夜壶"是必须有的，因为太重要。
2016年年初那波楼市刚要走出阴霾、预备起飞，但普通人还没感觉到的时候，一位曾经驰骋沪上地产界的老江湖在回忆自己金戈铁马时，笑称"连菜市场的阿姨都知道房价越调（控）越高"的时候，也说了同样的意思。从宏观经济，到地方财政，从过往历史到现实状况，分析完后反问："你说，房价怎么可能会大跌？房地产怎么可能崩盘？"
但随后他突然话锋一转，"不过这次，可能是普通人最后的通过房价跨越阶层的机会。"
这话说得意味深长，几年后再想想，鸡皮疙瘩都起了一身。
从2017年开始的本轮地产调控，高层下了房住不炒的决心，一轮接一轮的政策出台，一个又一个被按下的地方政府故伎重演、想拿出"夜壶"的"小火苗"，让越来越多的人确定"暴涨时代"好像要永久地停留在过去。
2019年7月30日召开的中共中央政治局会议上，"不将房地产作为短期刺激经济的手段"的表态，让人怀疑，房地产这个"夜壶"，是不是要被永久地丢在床底下，再无天日了？中国是不是也会像日本一样，泡沫破灭后进入失落的多少年了？
这种危言耸听一开始还能博取些关注，但随后大家也就听听而已。
各地的财政数据近期亮相，"从全国层面看，财政收入增速大幅放缓。"恒大研究院的《中国财政报告2019》称，"地方土地出让收入累计同比增长8.1%，较2018年下滑16.9个百分点，与房地产融资全面收缩等政策偏紧有关。"
重点总在转折后。"经济下行、房企融资收紧，房地产相关税收和土地出让收入增速下行，但房地产对全国财政尤其是地方收入的贡献度依然较高。"测算结论是，2019年1-11月，房地产贡献的归属地方政府的相关税收与土地出让收入合计7.9万亿元，占地方收入（公共财政与政府性基金收入之和）的50.2%。
2019年1-10月，6省市财政收入同比转负，12省市财政支出增速高于10%。这就不难理解为什么很多地方都在用各种办法对此前的调控政策"松绑"，而在2020年，这种"松绑"在"因城施策"的方针下，会逐渐增多。
2019年12月10日至12日召开的中央经济工作会议通篇"稳"字当头，对房地产的表述，也是"稳地价、稳房价、稳预期"，"促进房地产市场平稳健康发展"。
房地产的支柱地位没有改变，需求仍在涌现，许多地方还要靠强力的调控手段才能把楼市的热度压住，大的趋势当然是显而易见。只是楼市像此前的大涨变成小概率事件，或者说不会再大范围出现，如果不出现意外，总体维持平稳，是未来一段时间的总基调。
世界上很多个发达经济体的楼市经验就是前车之鉴。比如，在很多地方，大多数人都买不起房，而且大多数人也不执着于买房；围绕着超级大都市会形成都市群，几个大城市会形成城市群。这个趋势，正在成为业内判断的下一个楼市热点。
被渲染得如此浓烈的房地产"寒冬"中，中指研究院的数据显示，2019年楼市总体成交量较2018年上升3.52%。
2020年年初，龙头房企陆续公布2019年全年销售业绩，碧桂园、万科、恒大和融创，再次占据2019年房企业绩榜的前四强，前三名全年销售额均超过6000亿元。其中，碧桂园今年仅公布权益销售额，无法和其他房企公布的全口径销售额做对比，但根据第三方机构统计机构测算，碧桂园全年全口径销售额为7715亿元，位列第一，万科创下单年销售额新高。
此外，2019年全年销售金额突破1000亿元的房企共有35家，比2018年多出5家。年度销售目标完成率总体较好，一些开发商销售目标完成率还超过了100%。
2019年7月公布的最新《财富》世界500强排行榜，上榜的五家房地产企业均来自中国：中国恒大从230位提升到138位，碧桂园从353位提升到177位，绿地集团从252位提升到202位，保利集团从312位提升到242位，万科从332位提升到254位。
所以，看着某某地区房价一平方米降一万元、一套房一年降百万元，某套房在中介挂半年无人问津，这样的消息就觉得楼市不行了，看着房企喊"活下去"、到处都是业主维权和楼房质量问题，就觉得开发商们快完蛋了，跟实际还是有比较大的差距。
熬过"深冬"日子不好过是真的。
从财报来看，各家龙头房企业绩增速普遍放缓，钱紧、裁员、降薪，也都不是装的。
房企的融资环境在收紧，不断有监管部门敲打，"防止资金违规进入楼市"。而各种限制下，观望情绪也在加重，房子也确实不像市场好的时候那么好卖。
龙头房企如此，二线、三线……十七线房企更是如此。不能说没有例外，一家上市房企的人说，他们就没有这么大规模裁员，"还是跟房企自身模式的关联性比较大。那些高周转的开发商，阶段性扩张很厉害，现在市场比较稳定，人员会一下子多很多。"
市场好的时候，项目多、楼盘多，需要的劳动力总量就会变多，人员会大规模扩张。但是现在增速下降、资金吃紧，流动性没办法维持高速周转，还有大批债务需要偿还，减员增效，是最直接的办法之一。
一家开发商总部的人员说，现在公司实行费用包干制，项目上按照销售额的0.8%计取整体的人力费用，大概有20%的人被裁掉，剩下的人全部降薪，年底奖金基本都拿不到，这部分是一笔不小的数目。
过冬的办法不止一个，连绿地的人都在公开场合称，"这两年买到的是最差的房子"，房屋的质量可想而知。
"确实没钱。"上述开发商一个项目盖到十层后，因为缺资金没办法继续，只好用这十层再做抵押，向银行贷款。
重庆市原市长黄奇帆近期发表了一篇长篇演讲称，中国房地产世界之最的现象就是高负债。
他说，全国9万多个房产商的平均负债率是84%，而2018年中国前10大、资产规模在5000亿元以上到1万多亿元之间的房产公司，负债率也是84%。也就是说，大企业也不会好多少，甚至个别企业会更高。
他解释了其中的原因，批租土地，比如需要50亿元资金，这部分是从银行贷款而来，代价是先把土地抵押给银行，这50亿元的土地买下来是负债；把房子建起来可能要花100亿元，就需要开发贷，又是负债；一期的房子开工进行预售，购房者把钱交给开发商，里面有按揭贷款，直到封顶交房，都是在欠债。几千亿元的资金运行，很小一部分是房企的自有资金，84%、85%靠负债，这是在项目运转正常、房产公司正常、规模不小、实力也很强的情况下。如果开发商规模小一点、质量差一点、资金短缺的严重程度更严重一点，可能还要欠施工款，让建筑企业垫资，房子卖掉后再还，甚至让员工集资，或者强卖给员工。
这些情况，在这两年都发生过，而且此前的多年也都发生过。
一个私营建筑企业的老板越到年底越是一筹莫展，干过的工程要不来钱，想继续拿项目还得再往里垫资，几十口子人等着过年，"以前开发商还给点，最近是得去好几趟才能要来一两万元。"他有个朋友，关门跑了，开发商的欠款要不回来，借钱的债主天天堵在门外，只好失联。
房企"过冬"，下游的企业都跟着难受。
一家给房地产商做文案的公司，最近被百般刁难，方案改了无数遍，甲方就是不满意。
一个有十年资历的老文案最近一直在疯狂加班，"市场好的时候，很容易过，因为项目一大堆，急着推盘急着销售，没时间耗；现在是'寒冬'，项目少，还想效果好。但是实际上，广告起的作用很有限，基本上都是靠渠道卖房，广告充其量就是最后一公里。"但是没办法，只能改，她不想在年底丢掉工作。
前文所述被裁的那个超大房企人力资源部负责人，直到现在还认为，他的前东家对形势估计得过分严重，没必要。这段日子他见了几个猎头，对方提供的一家本地公司，薪酬条件还比此前涨了些。
有机构曾经根据上市房企财报做过测算，部分标杆房企相比2018年，员工数量减少了2万多人，营销、工程人员占很大比例。但是后续的调查显示，这部分人基本3个月内都找到了新工作，超过一半的人还加薪了。
按照黄奇帆的判断，2019年全国建设规模17亿平方米，到2030年会降到10亿平方米左右，并将保持在这个水平。恒大集团首席经济学家任泽平则在更早的时候就用"房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融"的框架，提出"哪有那么多拐点，中国城镇化至少还有十年以上"。
十年，所以无论是房地产行业的人、TOP企业，还是整个行业，都没有那么值得担心。
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