中资房企12月融资不容乐观，投资级美元债再发

报告核心看点：

1、克而瑞中国地产债券领先指数是克而瑞证券和富时罗素合作在2019年5月15日发布的债券型指数，成分是经过严格筛选，挑选出的具有代表性的中资房地产美元债

2、详细分析中资地产企业人民债和美元债的市场融资情况

数据说明

本文在比较中资地产债境内与境外市场时，选用Bloomberg数据，行业为BICS分类下房地产行业，该行业涉及部分从事房地产服务的公司和从事房地产开发经营的城投公司。

本文在单独分析中资地产债境内市场时，选用Wind数据，为与Bloomberg行业分类口径保持一致，选择申万房地产一级行业分类。

本文以中资房企代称上述中资地产类公司。

本文在转换货币时，选用美元兑人民币中间价当月均值。

本文所用彭博数据截至2019年01月06日。

1

克而瑞中国地产债券领先指数全年波动上升

截至2019年12月31日，克而瑞中国地产债券领先指数较1个月前、3个月前和5个月前变动幅度分别为1.07%，3.99%和3.47%。该指数12月末达114.8，11月末为113.6。

2

12月基础利率下行，期限利差扩大，信用利差保持平稳

（略）

3

中资房企12月净融资额不容乐观，全年发行同比为负

12 月中资房企净融资额跌至-86.8 亿人民币

12 月，中资房企净融资额由 11月份 155.5 亿元跌至-86.8亿人民币。

12月，中资房企发行债券中，仅定向工具和中票净融资额为正值，公司债由11月份正值再次变负。

中资房企12月融资收紧，当年累计发行金额同比略有下降

12月中资房企美元债发行金额环比下降49.2%，人民币债环比下降13.9%。2019年12月，中资房企新发债券共计889.5亿人民币，同比减少39.1%，环比减少29.2%。其中，人民币债、美元债分别发行613.5亿人民币和276.0亿人民币，人民币债同比减少46.2%，美元债同比减少14.2%。

2019年1-12月，中资房企发行人民币债累计同比由正转负，为-2.8%，美元债增速继续下降至56.3%。中资房企人民币债发行债累计同比增速持续回落。

12月中资房企发行人民币债票息与上月基本持平。12月中资房企发行的人民币债票息集中分布在3%-5%区间。其中广州越秀集团发行的期限为0.08年、票息为1.8%的30亿人民币超短融，创当月中资房企民企发行票面利率最低值。主营商业零售与地产开发的民企东百集团于12月发行票息为4.99%、期限为0.74年的3亿人民币中票。

12月美元债票息依旧7-8%区间的数量居多。最高票面利率为14%，发行人为毅德国际，性质为期限2年、发行规模为2.4亿美元。11月Hongkong Ideal Investment Ltd 发行的2.9年期0.4亿美元优先票据票面利率最高，为14.75%，其母公司为北京鸿坤伟业。

备注：票息分布区间左闭右开。

12月中资房企发行人民币永续债130.0亿，美元永续债101.7亿

12月中资房企发行人民币永续债130.0亿，美元永续债101.7亿。

新发人民币债主体AA+级以上占比88.1%，华润置地发行投资级美元债

12月份中资房企新发人民币债中，主体评级AAA级债券共57.0亿人民币，AA+级债券共76.6亿人民币，两者合计占比达88.1%，与上月相比上升17.1%。其中有一只5亿元的债券主体未被评级。

12 月银行间市场债券发行金额为 112.0 亿元，环比上升 33.3%。超短融和中票发行量占比较11月分别增加26.8%和20.0%，私募债和一般公司债发行量占比较11月分别下降 24.5%和 29.9%。

12月有10.5亿美元的投资级地产美元债发行。12月新发15只地产美元债，惠誉评级中BB+级、BB级、BB-发行额分别为4亿美元、3.5亿美元、3.2亿美元，B级、B-级分别为1.5亿美元、2.4亿美元。投资级地产债发行人为华润置地，所发永续债券穆迪评级为Baa2，息票3.7%，发行额为10.5 亿美元。

12月中资房企新发126.6亿ABS和28.0亿ABN，远高于今年平均值

12月中资房企新发证监会主管126.6亿ABS和交易商协会28.0亿ABN。2019年1-12月，中资房企累计发行证监会主管ABS859.2亿元，交易商协会ABN123.3亿元。

中资房企2020年1月偿债616.2亿，8月预期987.7亿需偿还

2020年1月中资房企偿债额度高于19年12月，总偿还额为616.2亿人民币。若不考虑未来一年内的债券新发、回售和提前还款，后续偿债高峰发生在2020年8月，偿还总额为987.7亿人民币。

当月新发中资地产美元债及人民币债明细（略）

4

12月人民币债交易金额上升，近六成美元债估值下行

12月中资房企人民币债环比上升 35.5%

12月中资房企人民币债现券交易金额963.2亿人民币，环比上升35.5%。12月，银行间债券市场、上交所、深交所现券交易总金额分别为737.3亿、99.4亿和126.6亿，占比分别为76.5%、10.3%和13.1%。

12 月 64.5%的美元地产债估值下行（略）

5

12月中资房企无人民币债违约，2家主体境外评级调低

申万房地产行业违约率6.2%，12月无人民币债违约（略）

12月中资人民币债无调低评级变动，2家美元债主体境外评级被调低（略）

风险提示

政策风险

行业政策风险：全国发布更加严格的房地产限购、限贷、限售、限价政策，行业的市场销售压力会增大。

棚改政策：棚改政策进一步明确，如果未来有大量降低的趋势，对行业三、四线城市的销售压力有一定的影响。

融资风险

企业融资：如果后期出现人民币或美元的相关政策导致社会整体的资金出现收紧，银行发放贷款审核条件更加严格，房企海外发债审核更加严格，房企发债未达预期等情况都有可能造成房企的融资压力加大。

居民加杠杆：贷款利率进一步提升，增加购房成本，可能影响销售速度。

信用风险

房地产企业在处理债务上，出现违约等情况，有可能影响市场对行业发展风险的评判。

销售业绩未完成风险

房地产市场波动大，企业原定的销售目标存在未完成的风险。

数据风险

本研究采用了第三方数据，存在数据公布不及时或数据公布不全面，影响分析结果的风险。