中小公寓依然是长租行业最庞大的运营主体，这个群体的经营模式最接地气，也最具生存智慧，代表着行业发展的底层趋势。服务了3万多家公寓运营商的蘑菇租房平台，看到了这些2020年可以让中小公寓发展得更好的小趋势。
在被问到2020年有没有扩张计划时，不管大公寓还是小房东，大家几乎都说得看“合适的机会”，一步一步来……
不论是行业专家分析，还是从业者的亲身感受，似乎所有人都感受到2019年的日子不好过了。不过话说回来，做生意就是这样，有好就有坏、有亏才有盈，我们本身就在起伏的浪潮中存活，重点是每一次咱们是否都吸取教训，洞察到这些行业趋势。
2020年才刚开始，让我们来总结一下2019年那些“接地气的行业小洞察”。
看懂供需变化，防范租金下降
我们每每在讨论市场环境的时候，总能看到新闻大版面放着“XXX部门：2020年要着力培育和发展租赁住房市场”“全国市场供给过剩”这些论调，其实这些大趋势，对我们大部分房东来说关系并不太大。毕竟一个大趋势可能维持10年，但1年内的一个“小浪花”也许就掀翻了我们，大家都看得到的“大趋势”就等于“没趋势”……
如何在区域市场内洞察市场变化，才是真正有价值的趋势。郑州豫弘公寓的刘总看到了2-3年内郑州市场必然迈入“后拆迁时代”的小趋势，别人在忙着玩“租金贷”的时候，他积极通过“业主降租”收缩郑州业务，把主力聚焦到武汉长租市场，避免了后续郑州市场租金连续下降的经营风险。
作为长租公寓的新兵，艾米格公寓的周总看到了更小的趋势。浦东张江一带1年内将要出现“新房集中交付”，他抓住机会一次性收房近300间，完成了公寓起步0到1的转变。
我们要了解大趋势，但更应该关注所在市场/区域的小趋势。这些“小变化”对我们的业务的影响来的更直接。通过聚焦区域范围内的供需变化趋势，调整租金结构、体量规模、营销打法，来帮助我们良性发展。
2020政策的影响更显著
随着2019年长租公寓因为各种负面问题频频被送上“头条”。从国家到地方都陆续出台了很多长租公寓政策，不幸的是，这些消息不再是从宏观层面上推动长租公寓发展的政策，而是微观上对长租公寓的具体运营做出了限制。
比如杭州出台的《住房租赁资金监管办法》不仅要求成立监管账户，存入租金 、押金，而且要冻结2倍的租金用以防范风险；比如北京明确表示不支持“N+1”模式；还有年底国家6部门从14大方面规范长租企业经营，涵盖甲醛房、租金贷、擅自涨租等各个方面。
走访过一些企业，有不少房东可能觉得政策离我们很远，或者都是用来约束“大企业”的，但实际上政策却离每个人都很近。北京的房东，如果因为N+1被举报，那就只能等着被拆除隔断；随着租金贷的严管，现在敢利用租金贷来融资的房东也越来越少（即便能用也不能超过整体租金的30%）；还有如果你的房间存在“甲醛”问题被投诉到政府部门时，你应对的难度应该也会麻烦很多。
上面这些都是政策带给我们的直接影响，如果你不还太能感知到，政策还会通过间接的方式也会让你感受到。比如政策对于网络流量端口的资质限制，比如政策对于中介公司的约束等等，都会潜移默化地改变我们的从业环境。
不可否认，政策正在深入到每家从事长租公寓的企业/个人。多读政策，并以此判断可能对你的影响，准没错。
要想“活的好”要靠“小而美”
对大型品牌公寓来说，就算行情不好，背后还有资金支持，还有规模效应实现压力分担。但中小型公寓不一样，花出去的就是真金白银的钱，空一间就是亏一间，而中小型公寓要想活的好，必须要靠“小而美”。
随着长租公寓行业市场下行，我们发现“活的比较滋润”的往往是那些小而美的公寓，而那些简单的只管出租，不管服务的公寓，大多会面临出租的压力。这很好理解，在某些区域的供给量过剩时，租客可挑选的范围自然就多，在价格相对透明的情况下，公寓企业之间竞争拼的就是硬件、服务了。如果你只有小，而不美，拿什么来拼呢？
在行情不好时，我们最应该做的是什么？也许不是依靠外部急着解决招租，这种短期办法，反而是应该修炼内功、补齐自己的短板。
来自南京乐客得公寓的单总，从事公寓行业将近8年。2019年面临空置率上升、租金下降的情况时，他第一反应不是找中介、买端口提升出租率，而是考虑强化产品升级，强化服务，向“小而美”进发。
相信很多老板，都想把公寓事业做的长远，那我们怎么能保持长期赚钱，同时能降低外部因素的影响呢？如果你还是那种粗放型的企业，不如尝试提高服务与品质，我们也许无法做到“大而全”，但可能做到“小而美”。
精细化运营是重点
每一家公寓都有自身的情况，优势各不相同。如何实现精细化以及精细化的程度，需要我们自己找对方向。把赚到的钱多花在运营上而不是扩张上，相信这笔投资会很有价值。
就像那句有名的段子，“2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年”，2020年也一样，做长租公寓已经没有捷径可走，越来越严的监管，越来越大的外部竞争，都让我们无路可退，不论规模大小，勤练内功，才能立于不败。
文章来源：公寓次时代
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