连开罕见罚单：​2020地产信托持续严监管

房地产信托总体融资环境缩紧态势下，留给房地产企业的腾挪空间越来越有限。变相和违规向楼市提供融资的房地产信托， 2019年遭到严监管，2020年，严监管照样延续。

上月底，民生信托、中诚信托、北京信托纷纷遭罚。据北京银保监局处罚信息显示，民生信托、中诚信托、北京信托因违规将信托资金用于缴纳土地出让价款、投向“四证”不全项目，分别被罚90万元、70万元和50万元。

山东银保监局对山东省国际信托也开出了70万元的罚单，案由是未依法依规履行信息披露义务，个别房地产融资业务违规。

“继2019年4月和8月两次风险排查之后，监管部门在去年11月底开启新一轮风险排查，并为此在一个月内两次召集信托公司高管人员进行动员和部署。多家信托公司被监管现场检查，各地监管要求风险自报，不允许漏报瞒报。监管层对房地产信托念起的‘紧箍咒’从未停止，主要是监管那些变相绕开管控的创新业务，以及信托资金变相流入楼市的项目。”北京信托圈内一位人士表示。

从数据上看，过去这一年，至少已经有21家信托公司领下30余张罚单，罚单数量比2018年全年高出近40%；合计罚没总额超2000万元，比2018年增长近40%。

用益信托金融研究院研究员喻智表示，2020年，信托业的监管形势大概率延续2019年的风格，严监管仍会是主题。强监管之下，2020年的房地产信托业务或将继续萎缩，业务转型仍需时间。信托公司正着力在房地产业务模式上进行创新和改变，目前开发贷为主的业务模式预期可能会有所萎缩。另外，2019年接连有大型房企兑付危机的消息传出，房地产信托业务面临的兑付危机值得关注。

房地产信托是房企融资的一个主要渠道。万科、恒大、保利等头部房企在做大的征途上，都曾经是房地产信托融资的大户。但在金融逐年强监管后，信托资管规模从高速增长转为下行。中国信托业协会最新数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。四季度房地产信托规模再度下滑，用益信托数据显示当季房地产信托募集资金1410.62亿元，环比下滑26.43%。

一家中型信托公司内部人士告诉记者，去年监管层对信托公司开展的现场检查，还涉及影子银行、交叉金融风险等方面。信托资产风险率连续7个季度呈上升态势，其中2019年第三季度较第二季度上升1200亿元。在这个大前提下，信托三大主要业务——通道业务、房地产信托业务、政信信托业务都成了重点规范对象。

实际上，信托行业最新一轮强监管序幕自2017年就已拉开，在“去通道，控地产”的信托监管思路下，信托公司业务的合规性在不断提升，但罚单仍然接踵而至且主要集中在房地产信托业务上。

根据中国房地产报记者不完全统计，去年在信托业收到的30余张罚单中，粤财信托、北方信托、中融信托、五矿信托、中信信托、北京信托等超过20家信托公司都在列，约占全部信托公司数量的三分之一。其中，中融信托成2019年“罚单王”，曾在一天内收到黑龙江银保监局5张罚单，单张处罚金额在30万~60万元不等。

具体来看，粤财信托因“违规开展房地产信托业务”等五事由被罚220万元；北方信托因“违规发放房地产自营贷款，信托资金违规发放房地产贷款”被罚80万元；中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”等五事由被罚210万元；五矿信托因“尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地”被罚30万元；中诚信托因“信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款”等两事由被罚70万元；以及民生信托因“收益权投资项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款”等三事由被罚90万元。

监管罚单其实就是监管风向标。两家头部信托公司——中信信托、建信信托在2019年内均三次领罚单，合计罚金分别为190万元、220万元。与此同时，信托机构违规成本也显著增高，“百万级”大额罚单不断涌现。2019年，中融信托、中泰信托、华宝信托、粤财信托被罚没金额均在200万元以上。

从罚款事由来看，信托资金违规进入房地产成受罚主因，多家信托因为“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向四证不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”等原因被罚；其次为通道业务，如违规接受保险资金投资事务管理类等。

资深信托研究员袁吉伟表示，房地产信托经历了严监管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快的情况下，配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。避免资金过度投入到一个领域，集中度太高也有比较大的风险。后续信托公司需要强化合规风险管理能力，将监管要求与内部流程等有效结合，建设合规文化，坚守合规底线。

“信托转型箭在弦上，不得不发。但往哪里转？很多信托公司都比较迷茫。”2019年11月2日，华润信托总经理刘小腊在一次论坛上称，对于房地产信托，绝对不让做，一笔新增都不可以。并且，地产类信托主动管理相比“6·30”只能降不能增。信托公司一直做得是“发枪打猎”的老套路，在房地产领域尤为拿手，但现在这块儿业务难以为继，是行业共同面临的情况。

刘小腊的话其实直接道出了信托业“躺着”挣钱的好日子过去了，窗口指导、余额管控、罚单频现的严监管已成为常态。

过去房地产信托业务一路狂飙，一度成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。仅2019年上半年，集合信托市场成立的信托项目总计9272.85亿元，其中房地产信托一枝独秀，募集资金达3634.39亿元，占比近四成。另外，投资金额位居集合信托五大投向之首。

房地产信托业务火热的背后，变相、违规和漏洞一直或明或暗存在。

这逼得银保监会去年5月发布23号文件强调，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；不得直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

2019年7月，针对多家房地产信托业务增速过快、增量过大，银保监会开展了约谈警示。8月，监管再下发64号文件，要求信托业下半年继续保持房地产信托调控力度，遏制无序扩张等。

直接结果就是导致了2019年房地产信托业务“冰火两重天”。上半年房地产业务蓬勃发展，多家信托公司业绩报喜；下半年房地产业务急降，不少信托公司将业务转向政信类信托，扎堆式追规模。

中国信托业协会公布的数据显示，截至去年三季度末，全国68家信托公司受托资产余额21.99万亿元，较二季度末下降5376.9亿元，环比下降2.39%，与二季度降幅0.02%相比，下降幅度增大。进入四季度，新增集合信托募资规模进一步环比下降，共有60家信托公司募集成立集合信托产品6072款，环比增加9.99%，募集资金4882.25亿元，环比下滑4.49%。其中，房地产类信托是成立规模环比下滑最为明显的产品，去年四季度该类产品的成立规模为1410.62亿元，环比下滑26.43%，规模占比28.89%，环比减少8.61个百分点。

中诚信托战略研究部总经理和晋予认为，房地产信托、政信业务、小微金融业务等融资类信托构成了信托公司收入的主要来源，但融资类业务所涉及的领域与宏观经济变化和政策调控关系密切，一旦处于逆周期或者强调控，这类业务收入将会受到较大影响。随着信托业务结构的转型调整，行业收入结构预计从2020年开始也将有所优化。在“稳”与“进”的总体形势下，信托公司面临着重要的平衡和选择问题：一方面是经营发展的业绩压力，另一方面是风险防范、持续发展的长远压力。2020年乃至今后一段时间，这个问题可能会更加突出。

在不少业内人士看来，2020年对房地产信托的监管预期依旧保持高压。尽管市场上有消息称资管新规的过渡期或延长，但也不足以改变监管层防范金融领域风险的基本立场。房地产业务开展受监管的影响，合规性的门槛较高，对优质交易对手上的选择并不多。预计2020年房地产信托的降幅应该在15%~20%。但从目前来看，信托市场还找不到一个可以完美替代房地产信托业务的接力模式。