写字楼空置率大幅上升背后，交易市场的上扬趋势和REITs将试点的消息，似乎有了某种必然联系。但是，在盯着通向万亿资产的又一扇大门的同时，风险也不得不防。
文丨瑞新 编辑丨杜海 来源丨正经社
“稳妥推动基础设施REITs试点，加大商品和金融期货期权产品供给”。
1月17日，中国证监会2020年系统工作会议在京落幕。除了科创板、注册制推广等议题有了结论之外，关于REITs的上述部署也引发了不动产业界的关注。
有观点认为，这意味着公募REITs在中国最终落地已经为期不远，并很可能打开资本市场另外一个沉积已久的关于不动产证券化的窗口。基于此，2019年以来商业不动产领域的一些变化，也就有了注脚。
整个2019年，商业不动产空置率大幅上升的消息，商业不动产又进入了一个长期寒冬的观点，皆不绝于耳。从2018年中期至今，商业不动产的累计同比增长率基本维持在-9%左右。作为商业地产开发的另一重要指标，1-5月的办公楼开发投资累计同比增长为-3.6%，在年初回归正值后再次下滑。
出乎很多人意料的是，商业不动产的交易市场却出现了上扬的趋势。
01
空置激增交易上扬
如果要挑一个词点评2019年的商业不动产市场，那一定是“空置率上升”。正经社发现.，北京的CBD地区向来是寸土寸金的办公聚集区。但2019年7月以后，其写字楼空置率已经接近15%。统计数据显示，整体上，北京2019年空置率为13.8%，上海为19.4%，深圳为20%；而成都、重庆等二线城市，更是超过了25%。
与此同时，受到线上电子商务的巨大影响，多地购物中心出现关店潮。统计数据显示，国内购物中心空置率自2014年起持续攀升，2016-2017年均超出10%，2018年有所缓解降至9.4%，2019年回升迅速。
另一方面，根据《中国商业地产行业2019/2020年度发展报告》（下称：报告），虽然空置率上升，但是以一二线城市为代表，2019年商业不动产的交易却呈现出上扬趋势。
报告显示，2019年中国本土发生的商业不动产大额交易数量和单个的成交金额同比有了较大的增长。其中3月瑞士合众集团联手财团13.4亿美元收购位于北京中关村地区的鼎好大厦，以及8月金隅集团以51.87亿竞拍购得北京亚奥板块知名商务综合体盘古大观的交易，被认为是国内2019年单体商业不动产交易的高成交价代表案例。
编写报告的专家一致认为，2019年商业不动产市场与2018年最大的区别是，外资入场的比例越来越高。据不完全统计，包括领展管理、凯德地产、黑石集团、太古资本等在内，已经进入中国的海外基金超过20家，投入国内市场的金额超过500亿元。其中，凯德地产斥资127亿元收购上海北外滩星港中心，已经被看作2019年商业不动产市场交易的“标王”。数据显示，2019上半年北上广深的大宗物业交易金额超过450亿元，外资成交占比一半。
更引人关注的是，为了进入中国商业不动产市场，各家国际知名投资基金和机构，纷纷在香港、新加坡等地，发行以人民币计价的债券或者基金，从而筹集弹药进军国内。据媒体报道，仅仅2019年9月在香港证交所上市的以人民币计价的定向基金就有17支。
有投行对外宣称，2019年下半年接到的对中国商业不动产标的相关投资业务，不论是数量还是金额，同比都几乎翻了一倍。其中占主导地位的是黑石集团， 2019年在华投入超过300亿元，占整体国外机构在华商业不动产投资六成以上。有观点认为，正是看到黑石集团进入中国市场，很多国际私募基金才决定继续跟进。
02
万亿资产又一扇大门
顶着基建狂魔的外号，中国有大量在建和已经竣工的商业不动产。这成为空置率上升时期，很多地方政府最头疼的问题。
有消息透露，一些城市的政府招商主管部门，年度考核的重要环节之一，就是给空置的商业不动产带来出租企业的数量。也因此，城市更新或者盘活城市旧有资产，早成为2019年城市管理的一个新兴领域。
证监会决定试点的REITs，也就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。这无疑是解决上述难题的一个好消息。
按海外实操经验，机构如果打算将一栋楼变现，可以把这栋楼的估值分成若干份，发行REITs基金上市交易。投资人可以认购REITs基金份额，认购的份额对应基金所持有的这栋大楼相关的权益。每年这栋商业不动产的租金收益和其他运营收益，除去资管公司的管理费外，按份额比例分配给持有基金的投资人。
正经社认为，由于REITs可以像股票一样上市交易，也就是说，通过发行REITs，基金持有的商业不动产能直接转换成金融产品上市，这不仅能为城市既有不动产资产的盘活打开一个新的通道，也能为万亿资产流通打开另一扇大门。
证监会原主席肖钢曾在2019年6月的一场公开演讲中谈到，REITs主要投资于能够产生稳定租金的酒店、办公、商业、基础设施等持有型不动产，对于不动产二级市场具有“价格稳定器”和“价值发现”功能。境外市场经验表明推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。
事实上，国内从2018年深创投的“南山人才房”开始，已经出现定向募集的REITs被证监会放行并上市交易的先例。再加上管理层的多次表态，国际投资界判断，未来两年之内公募REITs将正式出现在中国资本市场。从这一点看，黑石集团等国际资本进入中国商业地产领域，有其必然性。
但伴随REITs硬币的另一面，亦不容小视。正经社首席研究员曹圣明强调，对于REITs这种新型金融产品，在盯着激活市场、流通万亿资产等利好一面的同时，风险也不得不防。在国外运行良好的传销、P2P等金融产品，到了中国后却大多害人不浅甚至后患无穷，成为现代版的“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”。原因除了投资者的稚嫩，主要在于监管层没有做到未雨绸缪。有鉴于此，对于REITs的变质可能，必须根据国情进行充分调研，对于法律法规合规、运营商道德、上游业主违约等风险务必做到充分认知。在正式推行之前，务必做到防范先行、法治先行。
对此，肖刚在上述演讲中主要提出了五方面的建议：1、制定REITs法律和规则体系；2、要建立规范REITs内部治理要求，完善REITs管理人的激励约束机制；3、强化REITs分红机制和杠杆率约束；4、制定扩募机制，明确REITs扩募标准，形成严格的市场化扩募约束；5、坚持做好投资者教育，让投资人更好理解REITs本身特性。【《正经社》出品】
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