海航投资：对外投资基于产业结构升级 有利于提升可持续发展能力

"本次以自有资金投资合伙企业，是基于公司产业结构升级发展需求而采取的探索升级产业的举措。"海航投资在2019年底披露的一份对外投资公告，曾引发投资者热切关注，针对交易所的关注问询，公司在回复公告中表示，"本次投资通过与优质项目拥有方合作的方式推进，并由项目拥有方提供投资收益保障，有效降低了公司的风险。"

转型升级迫在眉睫

"一年快结束了，今年都做了什么？"2019年12月6日，快到年底的时候，还有中小股东在股吧中为公司转型进展而着急。不过十几天后，当一份对外投资公告披露后，部分中小投资者却又为这笔交易争得不可开交。

2019年12月22日晚间，海航投资披露对外投资公告，称为推进产业结构升级，将在养老服务业务的基础上进一步拓展产业地产业务。公司旗下的大连飞越已与大连众城普通合伙人大连大白鲸及有限合伙人王敏荣、张志强三方签署协议，大连飞越出资10亿元成为大连众城LP有限合伙人，各方拟共同打造产业地产项目的投资与运营平台，目标项目类型主要为共享办公项目、文旅项目和康养项目等。

具体来看，大连飞越入伙大连众城后，大连众城将进一步增资天津格致。天津格致已约定租赁北京市朝阳区相关办公及商业项目（暂定名"北京市格致商业广场项目"）合计14.88万平方米物业单元，该项目预计在2020年下半年投入运营。

"刚刚发布的公告看样子是要升级产业结构，包括养老行业，国家大力扶持，看样子要进入新的发展阶段。"

"公司产业结构升级，利于公司提升可持续发展能力。"公告刚一挂网，就接连有投资者在股吧中表示乐见。不过，也有投资者对此次投资表示出担忧，认为此次投资涉嫌曲线掏空上市公司资金，侵害股东权益。

确立新主业，推进业务转型是海航投资老生常谈的问题，在最近几年的年报中，公司都曾有过这样的表述。WIND金融终端统计数据显示，自2014年以来，海航投资营业收入大幅萎缩，扣非净利润已连亏五年。据海航投资披露的业绩预告，预计2019年度实现归属于股东的净利润 3517.41 万元至4568.59 万元，较上年同期又大幅下降89.92% - 86.90%。

"公司存量房地产业务除天津亿城堂庭项目外，其余已全部出售或转让，近些年低效资产已基本处理完毕，现在基本就是个'壳'公司的状态。"有市场人士认为，"实现转型升级，让经营尽快走上正轨，对于海航投资，已经迫在眉睫。"

探索产业升级新举措

对于此次对外投资，海航投资在公告中表示是基于产业结构升级发展需求而推出的举措。公司原为中高端房地产开发企业，2013年以来持续推进转型。本次投资项目涉及商圈综合出租领域，与公司熟悉的房地产开发与房地产基金业务有较大切合度。

公开披露的相关协议内容显示，大连飞越为有限合伙人，海航投资对大连众城、天津格致不具有控制权。协议约定海航投资每年有9000万元固定收益，同时协议中也约定海航投资取得合伙企业主导权的权利。回复公告中，海航投资表示这将有利于公司稳健提升可持续发展能力。

对于王敏荣和张志强两人的履约能力问题，公告显示两人对天津格致分别出资的2700万元和2300万元已全部实缴；分别认缴的大连众城出资额也已全部实缴。两人将以所持天津格致股权和在合伙企业的出资份额作为担保。另外，两人还承诺未来12个月内将增加对天津格致的出资至不低于3亿元，上述出资份额合计足够涵盖3年的固定收益。

对于上市公司何时履行其成为大连众城普通合伙人/执行事务合伙人，从而进一步收购天津格致控股权的问题，海航投资在公告中表示，未来将根据自身产业结构升级总体推进情况，并结合北京市格致商业广场项目进展等多方因素，综合考虑，由上市公司通过履行其自身决策程序最终确定。自合同签署日一年内，如标的物业租赁及运营情况低于预期，公司则选择不主动要求获得GP控制权；如自合同签署日一年内，标的物业项目出租情况良好，超出或基本达到预期及评估报告盈利预测，则将择机选择获得GP控制权。"

据介绍，格致商业广场项目目前主体结构已封顶，幕墙实体样板完成，地下隔墙砌筑完成约70%，机电设备已开始安装。根据建设进度，预计可在2020年3季度附近完成竣工验收，并于2020年内投入运营。该项目是以"知识之都"（knowledge capital）为定位，打造的互联网时代新型工作场所。项目位于"亚奥"与"望京"两个商务圈中央，周边12个高、中端写字项目的平均日租金约为9.8元/㎡。

"'知识之都'以知识为主题，是一个复杂的设施，将创新办公、企业展示、产业交流、体验商业等融为一体。是通过让社会各界人士彼此相遇、相互交流，以创造全新价值的综合体。通过运用所拥有的平台（设施）和功能（人才支援）开展业务，实现产业创新、文化传播、人才培养等目标。"对于即将在下半年投入运营的格致商业广场项目，大连大白鲸一位有着丰富文旅、产业运营经验的高管告诉记者,"设计定位的最大意义是可以聚集多类型、多领域、多层次的人，无论是研究人员、文化学者、企业员工，还是商人再到普通消费者、来访者，以及拥有独特技术和创意的专业人才。通过多元化的交流碰撞，可以创生出新价值。"

海航投资在回复公告中表示，本次评估采用的初始预测单价是在市场均价的基础上折扣后确定，评估单价低于市场同等条件下的房屋租赁单价，有利于保持项目出租率和影响力。

对于此次入资大连众城，海航投资在公告中表示，该合伙企业系为打造产业项目投资与运营平台而设立，产业项目主要为共享办公项目、文旅项目、康养项目等。除北京市格致商业广场项目外，合伙企业已经开始参与其他共享办公项目、文旅项目、康养项目等的拓展工作。有投资者在股吧表示，"海航投资转型，机遇与挑战并存，总比固步自封好得多。"